Festpreis, Kostenvoranschlag oder Einheitspreis – was ist besser?

Ich sehe dieses Problem immer wieder. Menschen vergleichen Angebote, schauen auf die letzte Zahl unten rechts, nicken zufrieden oder bekommen Bauchschmerzen – und glauben trotzdem, sie hätten verstanden, worauf sie sich einlassen. Genau da liegt der Kern des Problems. Nicht im Preis. Sondern im Modell dahinter.

Der eigentliche Konflikt beim Bauen ist kein technischer. Er ist psychologisch. Du willst Sicherheit, Planbarkeit, ein klares dream outcome. Die Baufirma will kalkulierbares Risiko, stabile profit margins und möglichst wenig Überraschungen. Das Abrechnungsmodell entscheidet, wessen Realität sich am Ende durchsetzt.

Festpreis, Kostenvoranschlag, Einheitspreis – das sind keine neutralen Begriffe. Das sind Spielregeln. Und wer sie nicht versteht, zahlt fast immer drauf. Manchmal mit Geld. Oft mit Nerven. Manchmal mit beidem.

Ich schreibe das nicht, um Angst zu machen. Ich schreibe es, weil ich zu oft gesehen habe, wie Bauherren sich in falscher Sicherheit wiegen. Und weil genau dieses Thema auch auf Baufirmen ständig unterschätzt wird – selbst von Leuten, die schon gebaut haben.

unterschiede der abrechnungsmodelle

Lass uns die Modelle nicht theoretisch, sondern praktisch betrachten. Wie sie wirken. Wie sie gelesen werden. Und was sie wirklich bedeuten.

Der Festpreis verspricht Klarheit. Ein Betrag, eine Leistung, ein Zeitpunkt. Das fühlt sich wie eine guarantee an. Dein Kopf liebt das. Dein Nervensystem auch. Kein ständiges Rechnen. Keine offenen Flanken. Alles scheinbar geregelt.

Aber dieser Eindruck trügt oft. Denn der Festpreis enthält fast immer einen Risikoaufschlag. Die Baufirma rechnet nicht nur das, was sicher anfällt, sondern auch das, was schiefgehen könnte. Unklare Details. Preissteigerungen. Verzögerungen. All das landet als unsichtbarer bonus im Angebot.

Der Kostenvoranschlag im Bau wirkt ehrlicher. Eine Schätzung, transparent hergeleitet. Aber genau hier entsteht das größte Missverständnis. Bauherren lesen eine Prognose wie einen Fixpreis. Alles darüber fühlt sich falsch an. Emotional. Nicht rational. Und das sorgt für Reibung.

Der Einheitspreis ist technisch sauber. Du zahlst das, was wirklich gemacht wird. Kein Puffer. Keine versteckten Annahmen. Dafür aber maximale Unsicherheit beim Endbetrag. Dieses Modell zwingt dich, Kontrolle zu übernehmen – oder die Kontrolle abzugeben und zu hoffen, dass alles gut läuft.

Keines dieser Modelle ist unfair. Aber jedes kann unfair wirken, wenn Erwartung und Realität auseinanderdriften. Genau das ist der zentrale Schmerzpunkt beim Bauen.

wann ein festpreis sinnvoll ist – und wann nicht

Ich sage es direkt: Eine Festpreis-Baufirma funktioniert dann gut, wenn dein Projekt vorhersehbar ist. Nicht grob. Sondern wirklich.

Ein Neubau mit klarer Planung, standardisierten Abläufen und wenig Individualisierung passt gut zu diesem Modell. Du kaufst Ruhe. Planbarkeit. Mentale Entlastung. Das hat value. Besonders, wenn du beruflich eingespannt bist oder keine Lust hast, jede Entscheidung selbst zu überwachen.

Problematisch wird es, wenn der Festpreis auf wackeliger Basis steht. Unvollständige Pläne. Offene Materialfragen. Details, die „später geklärt“ werden. Genau dort beginnt das Drama. Denn der Vertrag kennt kein später. Er kennt nur vereinbart oder nicht vereinbart.

Viele Bauherren glauben, ein Festpreis schützt sie automatisch vor Mehrkosten. Das stimmt nicht. Er verschiebt sie nur. Statt sie offen zu kalkulieren, tauchen sie später als Nachträge auf. Und dann oft unter Zeitdruck. Scarcity. Urgency. Die Wand ist offen, die Baustelle steht, Entscheidungen müssen sofort fallen.

Ich habe Bauherren erlebt, die sich an den Festpreis geklammert haben wie an einen Rettungsring – und dann trotzdem gestrandet sind. Nicht, weil die Baufirma böse war. Sondern weil der Vertrag das Risiko nicht dort verteilt hat, wo es real entstanden ist.

wie nachträge entstehen

Nachträge sind kein Zufall. Sie sind ein Systemeffekt. Sie entstehen aus Lücken, Annahmen und falscher Sicherheit.

Ein häufiger Auslöser ist fehlende Detailtiefe. Wenn Leistungen nicht sauber definiert sind, entsteht Interpretationsspielraum. Und Interpretationsspielraum ist Geld. Für jemanden. Meist nicht für dich.

Ein weiterer Punkt ist der Unterschied zwischen Bau-Logik und Alltags-Logik. Du denkst in Ergebnissen. „Die Wand ist danach fertig.“ Die Baufirma denkt in Leistungen. „Spachteln in Qualitätsstufe X war nicht vereinbart.“ Beides ist logisch. Aber nicht kompatibel.

Nachträge entstehen auch, wenn sich äußere Faktoren ändern. Materialpreise. Lieferzeiten. Technische Anforderungen. Der Vertrag entscheidet, wer das trägt. Viele Bauherren merken erst hier, dass ihr vermeintlich günstiger Festpreis eine fragile Konstruktion war.

Ich habe einmal einen Bauleiter sagen hören: „Der Nachtrag ist kein Fehler. Er ist die Korrektur einer falschen Annahme.“ Dieser Satz hat sich eingebrannt. Weil er unbequem ist. Und wahr.

sanierung ist kein neubau

Das hier ist einer der größten Denkfehler überhaupt. Und er kostet richtig Geld.

Eine Sanierung ist kein kontrollierbarer Prozess. Sie ist eine Erkundung. Du arbeitest mit Bestand, mit Unsicherheit, mit Dingen, die niemand dokumentiert hat. Alte Leitungen. Versteckte Schäden. Improvisierte Lösungen aus den 70ern. All das kommt erst ans Licht, wenn du anfängst zu bauen.

Ein Festpreis kann hier funktionieren – aber nur mit extrem hoher Risikoprämie. Seriöse Anbieter wissen das. Entweder sie lehnen ab oder sie kalkulieren so, dass du beim Vergleich denkst, sie seien unverschämt teuer.

Ein Kostenvoranschlag oder Einheitspreis passt oft besser zur Realität einer Sanierung. Nicht, weil er günstiger ist. Sondern weil er ehrlicher ist. Er zwingt beide Seiten, flexibel zu bleiben und laufend zu kommunizieren.

Viele Bauherren wollen diese Ehrlichkeit nicht. Sie wollen Sicherheit. Verständlich. Aber Sicherheit, die nicht zur Realität passt, ist eine Illusion. Und Illusionen sind auf Baustellen extrem teuer.

neubau und planbarkeit

Beim Neubau dreht sich das Bild. Hier ist vieles standardisiert. Abläufe wiederholen sich. Materialien sind definiert. Risiken lassen sich besser kalkulieren. Genau deshalb ist der Festpreis hier verbreitet – und oft sinnvoll.

Aber auch hier gilt: Der Teufel sitzt im Detail. Je individueller dein Haus, desto weniger commoditized ist der Prozess. Sonderwünsche, individuelle Grundrisse, spezielle Materialien – all das frisst die Sicherheit des Festpreises langsam auf.

Ich sehe oft, dass Bauherren glauben, sie hätten einen Festpreis für „alles“. In Wirklichkeit haben sie einen Festpreis für das, was beschrieben wurde. Und das ist selten deckungsgleich mit dem inneren Bild vom fertigen Haus.

Deshalb sage ich immer: Ein guter Festpreis beginnt nicht beim Preis. Er beginnt bei der Leistungsbeschreibung. Je genauer sie ist, desto mehr value hat der Vertrag. Nicht andersherum.

der eigentliche kern des problems

Das Kernproblem liegt nicht im Modell. Es liegt in der falschen Erwartung, dass ein Abrechnungsmodell Verantwortung ersetzt.

Viele Bauherren hoffen, mit dem richtigen Modell keine Entscheidungen treffen zu müssen. Keine Kontrolle. Keine unangenehmen Gespräche. Das funktioniert nicht. Bauen ist immer ein aktiver Prozess. Egal, wie der Vertrag aussieht.

Ein Festpreis nimmt dir keine Verantwortung ab. Er verschiebt sie nur in den Vorfeld. Ein Einheitspreis nimmt dir keine Sicherheit. Er zwingt dich, präsent zu bleiben. Ein Kostenvoranschlag ist kein Versprechen. Er ist eine Annahme.

Wer das nicht akzeptiert, wird unabhängig vom Modell unzufrieden sein.

Genau deshalb sprechen wir auf Baufirmen immer wieder darüber, dass der Preisvergleich allein nicht reicht. Das Modell dahinter entscheidet, wie viel Stress, Konflikt und Unsicherheit du einkaufst – oft ohne es zu merken.

entscheidungs-check für bauherren

Bevor du dich für ein Modell entscheidest, solltest du dir selbst ein paar unbequeme Fragen beantworten. Nicht theoretisch. Ehrlich.

Erstens: Wie klar ist mein Projekt wirklich? Nicht in meinem Kopf, sondern auf Papier. Pläne, Details, Materialien, Übergabepunkte.

Zweitens: Wie gehe ich mit Unsicherheit um? Brauche ich psychologische Sicherheit oder kann ich Schwankungen aushalten, wenn sie logisch erklärt sind.

Drittens: Wie transparent ist die Baufirma? Spricht sie offen über Risiken oder verkauft sie Sicherheit um jeden Preis.

Viertens: Wie viel Zeit habe ich für Kontrolle, Rückfragen und Entscheidungen während der Bauphase.

Fünftens: Will ich einen scheinbar fixen Preis oder ein realistisches Abbild der tatsächlichen Leistung.

Diese Fragen sind kein Formalismus. Sie entscheiden darüber, ob dein Projekt sich kontrolliert anfühlt – oder chaotisch.

zwei einfache orientierungen

Um es greifbar zu machen, gebe ich dir zwei einfache Orientierungshilfen. Keine Regeln. Keine Garantie. Aber ein guter Startpunkt.

• Festpreis eignet sich, wenn Planungstiefe hoch ist, Abläufe standardisiert sind und du maximale Planbarkeit willst
• Einheitspreis oder Kostenvoranschlag passen besser, wenn Bestand unklar ist, Flexibilität nötig bleibt und laufende Entscheidungen Teil des Projekts sind

Und die zweite Orientierung:

• Je weniger du selbst steuern willst, desto mehr zahlst du für Sicherheit
• Je mehr du bereit bist mitzudenken, desto näher kommst du an reale Kosten

Mehr ist es im Kern nicht. Aber diese einfachen Wahrheiten werden erstaunlich oft ignoriert.

mein persönliches fazit

Ich habe gelernt, dass der Preis fast nie das Problem ist. Das Problem ist das Gefühl, die Kontrolle zu verlieren. Oder sie nie gehabt zu haben.

Das richtige Abrechnungsmodell gibt dir kein perfektes Ergebnis. Es gibt dir ein passendes Spielfeld. Und das ist entscheidend. Denn auf dem falschen Spielfeld verliert selbst der beste Plan.

Wenn du Angebote vergleichst, schau nicht zuerst auf die Zahl. Schau auf das Modell. Auf die Annahmen. Auf die Risiken, die jemand für dich übernimmt – oder dir stillschweigend überlässt.

Genau deshalb existieren Plattformen wie Baufirmen. Nicht, um dir den billigsten Preis zu zeigen, sondern um dir zu helfen, die Struktur dahinter zu verstehen. Wer das einmal begriffen hat, baut entspannter. Und oft sogar günstiger.

Bauen bleibt komplex. Aber es muss kein Blindflug sein. Du darfst Fragen stellen. Du darfst nachhaken. Und du darfst entscheiden, welches Risiko du tragen willst – bewusst.

Alles andere ist Hoffnung. Und Hoffnung ist kein Baukonzept.